Viager et nue-propriété : un marché en forte croissance en Île-de-France

À rebours d’un marché immobilier encore morose, les solutions de monétisation immobilière viager et nue-propriété en tête affichent une croissance soutenue. Depuis 2020, le secteur a progressé de 20 % au niveau national. Rien qu’en 2024, près de 6 000 opérations ont été conclues, représentant 1,1 milliard d’euros redistribués à 80 000 retraités. Des chiffres qui traduisent l’intérêt croissant de seniors désireux de transformer leur patrimoine sans quitter leur logement.

Vieillir chez soi, un choix de plus en plus contraint

En Île-de-France, plus de 2,7 millions de personnes de plus de 60 ans sont recensées, selon l’Insee. Et la tendance est lourde : à l’échelle nationale, la part des plus de 60 ans est passée de 16 % en 1950 à 28 % en 2024 (Centre d’Observation de la société).

Sans surprise, une très large majorité de retraités – 94 % d’après le baromètre national Renée Costes 2025 – souhaite vieillir à domicile. Mais les inquiétudes financières demeurent : la moitié des plus de 50 ans doute de pouvoir assumer le coût du maintien à domicile. Or, en Île-de-France, 66 % des plus de 65 ans sont propriétaires. Pour eux, la monétisation de leur logement apparaît comme une solution pragmatique.

Le viager occupé représente aujourd’hui 65 % des transactions, devant la nue-propriété (21 %), le viager libre (10 %) et des formules plus marginales comme le prêt viager hypothécaire ou la cession-bail à vie (4 %).

Un marché qui s’étend au-delà des clichés

Longtemps perçue comme cantonnée à Paris et à la Côte d’Azur, la pratique du viager concerne désormais l’ensemble du territoire francilien. Les ventes reflètent la diversité du marché : 77 % d’appartements et 23 % de maisons, pour une surface moyenne de 74 m² et une valeur de 459 786 €.

Au niveau national, les biens de plus de 500 000 € pèsent 12 % des opérations, preuve que la monétisation séduit aussi des retraités disposant d’un patrimoine conséquent.

Des profils variés, des projets de vie multiples

En moyenne, les vendeurs franciliens ont 74,8 ans. Les femmes seules sont les plus nombreuses (48 %), suivies par les hommes seuls et les couples (26 % chacun). Les motivations diffèrent : compléter des revenus modestes, financer les dépenses du quotidien, anticiper la dépendance, soutenir leurs proches ou rénover leur logement.

Un placement rentable et socialement utile

Côté investisseurs, le profil est tout aussi révélateur. 79 % vivent en Île-de-France, 12 % ailleurs en France et 9 % à l’étranger. La majorité sont des particuliers, souvent multi-acquéreurs (45 %). Leur motivation : conjuguer rendement et impact social. Avec une rentabilité moyenne de 6,8 % sur un horizon de 14,3 ans, le viager apparaît comme un placement à la fois performant, solidaire et pérenne, qui offre aux seniors les moyens de mieux vivre leur retraite.