Dispositif fiscal Jeanbrun : l’assurance, un levier clé pour sécuriser l’investissement locatif

Avec l’entrée en vigueur du dispositif fiscal Jeanbrun en 2026, destiné à relancer l’investissement locatif, la question de la sécurisation des projets immobiliers revient au premier plan pour les bailleurs. Dans un contexte marqué par une hausse des impayés de loyers et par des opérations souvent plus exigeantes financièrement, notamment dans l’ancien avec des travaux représentant au moins 30 % de l’investissement, la couverture assurantielle apparaît comme un élément central de la stratégie d’investissement.

L’assurance, un élément structurant du projet

Le dispositif Jeanbrun vise à encourager l’acquisition de biens anciens accompagnés de travaux importants, permettant à la fois la valorisation patrimoniale et l’accès à un cadre fiscal incitatif. Mais la réussite d’un tel investissement dépend autant de la qualité du projet immobilier que de la solidité de la protection mise en place.

Pour Jérôme Robin, fondateur du courtier spécialisé Nousassurons, la sécurisation des revenus locatifs et du bien immobilier est essentielle : « Le dispositif Jeanbrun implique un engagement financier conséquent, en raison à la fois des prix dans le neuf et de l’ampleur des travaux exigés dans l’ancien. Dans ce contexte, l’assurance devient un véritable outil de gestion du risque. Elle permet de sécuriser les revenus locatifs en cas d’impayés, de protéger le bien face aux sinistres et d’accompagner le propriétaire pendant toute la durée de son investissement. Autrement dit, pour un bailleur, la réussite de l’opération ne repose pas uniquement sur la fiscalité ou la valorisation du bien, mais aussi sur la capacité à protéger son investissement contre les aléas. »

La PNO, socle de protection du bailleur

Dans un investissement locatif, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) constitue la première protection du bailleur. Elle intervient en complément de l’assurance habitation du locataire et couvre les sinistres pouvant affecter le logement, qu’il soit occupé ou vacant.

Elle protège notamment contre les incendies, dégâts des eaux, événements climatiques ou catastrophes naturelles, tout en couvrant la responsabilité civile du propriétaire. Elle peut également intervenir lorsque la couverture du locataire s’avère insuffisante en cas de dommages importants.

Selon Jérôme Robin, cette protection reste parfois sous-estimée : « Beaucoup de propriétaires pensent que le risque est essentiellement locatif. En réalité, le premier risque est patrimonial. Un sinistre mal couvert peut fragiliser durablement la rentabilité du projet. »

La garantie loyers impayés pour stabiliser la trésorerie

Dans un investissement reposant souvent sur un crédit immobilier, la régularité des loyers est essentielle à l’équilibre financier de l’opération. La garantie loyers impayés (GLI) permet de couvrir les loyers et charges impayés, mais aussi les frais de procédure, de recouvrement et d’expulsion.

Son coût, généralement proche de 3 % du loyer et déductible des revenus fonciers, reste limité au regard de la protection offerte.

« La GLI protège la rentabilité réelle du projet. Elle permet d’éviter les ruptures de trésorerie et garantit à l’investisseur la capacité de continuer à rembourser son emprunt sans stress excessif. C’est un élément déterminant pour tirer pleinement parti du dispositif Jeanbrun », souligne Jérôme Robin.

Une extension couvrant la vacance locative peut également être envisagée afin de compenser les pertes de loyers pendant certaines périodes d’inoccupation.

Visale et GLI : des logiques différentes

Le dispositif Visale, proposé par Action Logement, peut également intervenir pour sécuriser certains profils de locataires. Il apporte une garantie publique aux propriétaires, mais ne se substitue pas à une GLI.

Visale est en effet limitée à 36 mois d’indemnisation sur toute la durée du bail, tandis qu’une assurance loyers impayés privée couvre les loyers sans limite tant que le bail est en cours et inclut généralement les frais de procédure.

La garantie revente pour anticiper les aléas

L’investissement dans l’ancien avec des travaux importants suppose une vision à long terme. Toutefois, certains événements imprévus peuvent contraindre un propriétaire à revendre son bien de manière anticipée.

La garantie revente permet alors de limiter les pertes financières en cas de revente contrainte liée à des événements majeurs tels qu’un accident, un décès, une invalidité ou un licenciement économique. Elle peut également intégrer certains frais annexes et une partie des travaux réalisés.

« Lorsqu’un investisseur engage des travaux lourds, il doit envisager l’hypothèse d’une sortie imprévue en cas d’aléas de la vie. La garantie revente permet de transformer un risque patrimonial en risque maîtrisé », explique Jérôme Robin.

L’assurance dommage-ouvrage pour les travaux importants

Dans les opérations de rénovation importantes, l’assurance dommage-ouvrage joue un rôle déterminant. Elle permet d’indemniser rapidement les désordres relevant de la garantie décennale sans attendre qu’un tribunal statue sur les responsabilités.

L’assureur indemnise le propriétaire avant de se retourner contre les assureurs des entreprises concernées.

« Dans les projets de rénovation lourde, la dommage-ouvrage évite des blocages juridiques longs et coûteux. Elle protège la valeur du bien et la capacité à le louer dans de bonnes conditions », précise Jérôme Robin.

Une sécurisation globale de l’investissement

Pour les professionnels de l’assurance immobilière, l’investissement locatif via le dispositif Jeanbrun suppose une approche globale de la gestion des risques. La PNO et la GLI constituent la base de la protection du bailleur, auxquelles peuvent s’ajouter la garantie revente, l’assurance dommage-ouvrage ou encore une protection juridique selon les caractéristiques du projet.

« Un investissement immobilier réussi n’est pas seulement un investissement rentable. C’est un investissement sécurisé. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun, l’assurance est un levier stratégique qui permet d’investir avec confiance et sérénité », conclut Jérôme Robin.