Immobilier de prestige : la rareté des biens soutient le marché français en 2026, selon BARNES

Le marché français de l’immobilier de prestige continue de faire preuve de résilience en 2026, malgré un ralentissement des volumes de transactions observé dans certains territoires. Dans son étude annuelle, BARNES souligne que les biens les plus rares demeurent fortement recherchés par une clientèle française et internationale, tandis que la rareté de l’emplacement s’impose comme le principal moteur du marché, de Paris à la Côte d’Azur, en passant par les métropoles régionales, le littoral et les Alpes.

Un marché qui se polarise autour des biens les plus rares

À Paris, les cinq premiers mois de 2026 se sont traduits par une baisse de 10 % du volume des transactions réalisées par les bureaux BARNES et un recul de 9 % du chiffre d’affaires par rapport à la même période de 2025. Le nombre de promesses de vente est également passé de 546 à 490 sur un an.

Selon BARNES, ces indicateurs traduisent moins un ralentissement du marché qu’une évolution de sa structure. Les incertitudes liées aux élections municipales ont conduit de nombreux acquéreurs à différer leurs projets entre janvier et avril.

« C'est probablement ce qui explique en grande partie l'accélération que nous avons notée en mai, nos clients étant plutôt rassurés par un résultat aux élections municipales moins inquiétant que ce qu'ils pouvaient craindre », indique Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Le mois de mai a ainsi enregistré un nombre de ventes stable et un chiffre d’affaires en hausse de 10 % par rapport à mai 2025. Le segment des biens de plus de 3 millions d’euros affiche même une progression de 54 % en volume au premier semestre 2026.

Le réseau distingue désormais trois segments sur le marché parisien : les biens de qualité en dessous de 3 millions d’euros, affichant un prix moyen de 14 142 €/m² ; le haut de gamme, entre 3 et 5 millions d’euros, à 20 153 €/m² ; et le prestige, au-delà de 5 millions d’euros, où les prix atteignent en moyenne 27 500 €/m², avec des pointes supérieures à 50 000 €/m² pour les biens les plus exceptionnels.

Le retour des acheteurs américains confirme l’attractivité de la France

L’étude met en évidence un retour marqué de la clientèle américaine depuis 2025, aussi bien à Paris que sur la Côte d’Azur.

Dans les IXe et XVIIIe arrondissements, Marie Beauchet, directrice de BARNES Martyrs et Montmartre, observe une hausse des acquisitions réalisées par des Américains, notamment des ménages souhaitant disposer d’un pied-à-terre parisien. Dans les VIe et VIIe arrondissements, Johanna Beyer, directrice de BARNES Saint-Germain-des-Prés, constate également une accélération de cette demande.

« Depuis la mi-2025, nous voyons de plus en plus d'entrepreneurs et de professions libérales choisir de s'installer à Paris avec leur famille, en travaillant à distance avec le monde entier quitte à rayonner par avion vers l'Amérique du Nord et du Sud, le Proche-Orient ou l'Asie », explique-t-elle.

Sur la Côte d’Azur, Julien Bourdry, directeur commercial et réseau France, Belgique et Luxembourg chez BARNES, distingue trois profils principaux : les entrepreneurs de la technologie installés en Californie, les professionnels de la finance new-yorkais et les dirigeants des secteurs de l’énergie, du pétrole et du gaz. Certains recherchent une résidence secondaire, tandis que d’autres préparent leur installation définitive en France.

Le segment ultra-luxe continue d’y afficher des niveaux de prix élevés. À Saint-Jean-Cap-Ferrat, les transactions peuvent dépasser 50 000 €/m², notamment dans le cadre de ventes réalisées hors marché. À Saint-Tropez, les biens d’exception s’échangent régulièrement entre 15 et 30 millions d’euros, certains atteignant jusqu’à 85 millions d’euros.

Bordeaux, Lyon et la Provence confirment leur attractivité

Parmi les marchés à suivre, BARNES met en avant Bordeaux, où les acquéreurs américains représentent désormais près de 10 % des projets d’acquisition, contre 3 % auparavant. La métropole bénéficie d’une qualité de vie, d’une accessibilité et d’un dynamisme économique qui attirent aussi bien des retraités étrangers que des actifs.

À Lyon, après plusieurs années de forte progression, les prix du haut de gamme se stabilisent autour de 7 000 €/m². Les biens offrant des vues dégagées ou des espaces extérieurs restent particulièrement recherchés par les cadres dirigeants, les entrepreneurs et les acheteurs internationaux.

La Provence conserve également une forte attractivité. À Aix-en-Provence, dans le Luberon, les Alpilles ou sur le littoral méditerranéen, la demande demeure soutenue pour les propriétés de caractère, les mas rénovés et les biens bénéficiant d’un environnement recherché. Les prix peuvent atteindre plus de 12 000 €/m² à Aix-en-Provence et jusqu’à 20 000 €/m² sur certaines portions du littoral.

Parmi les transactions citées, une bastide de 350 m² située à proximité d’Aix-en-Provence, implantée sur un terrain de près de 7 000 m² avec piscine, cinq chambres et un appartement indépendant, a été vendue au prix affiché de 3,6 millions d’euros.

Le littoral et les Alpes restent des valeurs patrimoniales

Sur les côtes françaises, les acquéreurs privilégient désormais des biens immédiatement habitables, offrant un cadre de vie recherché, des prestations haut de gamme et la possibilité d’y séjourner plusieurs mois par an.

À La Baule, les biens les plus recherchés s’échangent entre 15 000 et 20 000 €/m². Les premières lignes du bassin d’Arcachon, notamment au Pyla-sur-Mer ou au Cap Ferret, atteignent jusqu’à 30 000 €/m². À Biarritz, les biens d’exception culminent à 40 000 €/m², tandis que Deauville peut atteindre 12 500 €/m², l’Île de Ré jusqu’à 17 000 €/m² et certaines propriétés de Balagne, Porto-Vecchio ou Bonifacio jusqu’à 15 000 €/m².

BARNES cite notamment la vente d’un appartement de 149 m² situé sur la Côte des Basques à Biarritz au prix de 21 000 €/m², ainsi que celle d’une villa familiale de 230 m² au Pyla-sur-Mer, implantée sur un terrain de 950 m² avec piscine, cédée au prix affiché de 3,85 millions d’euros.

Enfin, les Alpes françaises devraient bénéficier de la perspective des Jeux olympiques d’hiver de 2030. L’amélioration attendue des infrastructures renforce l’attractivité de stations comme Courchevel, Méribel, Megève ou Chamonix.

À Méribel, les prix ont progressé de 5 à 7 % en 2025 selon les quartiers, atteignant jusqu’à 45 000 €/m² pour les appartements les plus recherchés. À Chamonix, les appartements se négocient entre 15 000 et 18 000 €/m² et les chalets peuvent atteindre 22 000 €/m². Le bureau BARNES de la station a notamment vendu un ensemble de deux chalets en VEFA pour plus de 10 millions d’euros à un acquéreur américain passionné d’escalade, illustrant l’intérêt croissant de la clientèle internationale pour les actifs alpins.