Taxe d’habitation sur les résidences secondaires, ces communes où la surtaxe devient un levier fiscal majeur

La fiscalité des résidences secondaires s’impose désormais comme un enjeu central pour de nombreuses communes françaises. En 2024, « la taxe d’habitation sur les résidences secondaires représente près de 3,9 milliards d’euros », dont « 436 millions d’euros issus de la seule surtaxe, soit 11,17 % du produit total ». Cette ressource repose toutefois sur un nombre limité de territoires puisque, selon les données fiscales citées, « seules 1 461 communes sur 34 940, soit 4,18 %, ont choisi d’activer la surtaxe ».

Cette minorité de communes concentre pourtant des recettes importantes. Selon l’analyse présentée, il s’agit principalement de territoires à forte attractivité touristique ou résidentielle, où le rendement fiscal est immédiat. Pour les propriétaires concernés, l’impact est significatif. Selon la déclaration de Green-Acres, « l’impact est tangible avec une taxe d’habitation sur une résidence secondaire qui atteint en moyenne 1 125 euros aujourd’hui, contre environ 700 euros avant la réforme ».

Autre enseignement mis en avant, le niveau de majoration appliqué. Lorsqu’une commune décide de surtaxer, « le taux moyen de majoration atteint 45 %, très proche du plafond légal fixé à 60 % ». Selon la déclaration de Benoît Galy, « la logique est souvent binaire puisque 67 % des communes qui surtaxent appliquent directement le taux maximal ».

Paris apparaît comme un cas singulier dans ce paysage fiscal. Selon l’analyse, la capitale figure « parmi les tout premiers territoires en nombre de résidences secondaires » et demeure « de très loin le premier contributeur en montant de taxe collectée ». Selon la déclaration de Benoît Galy, cette situation s’explique « à la fois par la forte présence de propriétaires internationaux et par le fait que de nombreux ménages partis s’installer en province conservent un pied-à-terre parisien ».

Sur le fond, le principe d’une contribution des résidences secondaires n’est pas remis en cause. Selon Benoît Galy, « il est normal que les propriétaires de résidences secondaires contribuent au fonctionnement de la vie locale », rappelant que « la commune fonctionne 365 jours par an » et que « avant la réforme, tout le monde payait la taxe d’habitation ». En revanche, il alerte sur les dérives possibles. Selon sa déclaration, « dès que l’État autorise la majoration, le taux maximal est très souvent retenu et les montants deviennent alors immédiatement très élevés ».

La question démocratique est également soulevée. Selon le communiqué, Benoît Galy estime que « tant que cela reste stable, le système tient », mais qu’« une fuite en avant poserait un problème démocratique en faisant peser l’impôt sur des personnes qui ne votent pas dans les communes concernées ».

Face à ces tensions, Green-Acres défend une autre approche du marché immobilier. La plateforme a développé « un moteur de recherche par centres d’intérêt », permettant aux acheteurs de rechercher un bien non plus seulement par localisation administrative, mais selon leurs envies et contraintes de vie. L’objectif affiché est d’« éviter la concentration excessive dans quelques communes devenues de véritables zones d’embouteillage immobilier » et de favoriser une répartition plus équilibrée des dynamiques résidentielles et fiscales.

 

Les 25 villes les plus concernées par la surtaxe sur les résidences secondaires

• Paris

• Nice

• Cannes

• Marseille

• Antibes

• Lyon

• Agde

• Toulouse

• Bordeaux

• Saint-Raphaël

• Fréjus

• Les Sables-d’Olonne

• Montpellier

• Biarritz

• La Baule-Escoublac

• Menton

• Arcachon

• Nantes

• Sète

• Le Touquet-Paris-Plage

• Le Grau-du-Roi

• Megève

• La Grande-Motte

• Mandelieu-la-Napoule

• Chamonix-Mont-Blanc