À l’approche des élections municipales de 2026, Codata, filiale du groupe Intescia, a publié la 13? édition du Codata Digest France. L’étude dresse un état des lieux de l’immobilier commercial et du retail en France à fin 2025. Elle repose sur l’analyse de 4 000 sites commerciaux représentant près de 300 000 emplacements, situés dans des agglomérations de plus de 20 000 habitants, totalisant au minimum 10 000 m² de surface commerciale et 25 points de vente.

Arnaud Lesauvage, Chief Operating Officer IT Manager de Codata, déclare : « Cette 13? édition du Codata Digest dresse un état des lieux de l’occupation commerciale en France à fin 2025. Elle met en lumière des évolutions contrastées selon les territoires, les formats d’implantation et les catégories d’activités, observées à partir des données recensées. »

En 2025, le taux de vacance global atteint 11,6 %, contre 10,7 % en 2024, soit une hausse de 0,9 point. Par segment, la vacance s’établit à 11,7 % pour les pieds d’immeuble (10,8 % en 2024), 16,8 % pour les centres commerciaux (16,0 % en 2024) et 8,4 % pour les zones commerciales (7,4 % en 2024). Ces dernières présentent un taux inférieur à la moyenne nationale.

L’étude met en évidence le dynamisme de certains secteurs. La restauration et la beauté demeurent des moteurs de l’occupation commerciale. Les secteurs de la parfumerie, de la cosmétique et de l’animalerie enregistrent une croissance soutenue. La restauration rapide, l’optique et le discount figurent parmi les formats les plus dominants.

Christophe Noel, délégué général de la FACT, souligne : « Les données fournies et décryptées par Codata permettent d’objectiver la transformation à l’œuvre dans l’offre commerciale proposée par les différents lieux de commerce. (…) Les dynamiques à l’œuvre, avec une constante réduction de l’offre d’équipement de la personne au profit de la restauration et de la beauté/santé, se poursuivent. »

Par typologie d’implantation, les zones commerciales enregistrent +99 ouvertures nettes dans les loisirs, +57 en Café–Hôtel–Restaurant et +72 en parfumerie et beauté. En pied d’immeuble, les ouvertures nettes atteignent +233 en Café–Hôtel–Restaurant et +135 en parfumerie et beauté. Dans les centres commerciaux, les loisirs totalisent +91 ouvertures nettes, le Café–Hôtel–Restaurant +83, l’alimentation +21 et cadeaux et bijoux +17.

Le classement des enseignes les plus dynamiques en 2025 place McDonald's en tête avec 1 114 points de vente, suivi de Krys (751) et Action (726). Les progressions les plus marquées concernent Adopt' (+71 magasins), Carrefour (+61, hypermarché, via le rachat de l’enseigne Cora) et Maxi Zoo (+55).

Les grandes métropoles concentrent une offre dense : Paris compte 26 796 commerces recensés par Codata, Lyon 3 439 et Marseille 2 369. Des sites comme Westfield La Part-Dieu, Cap 3000, Grand Var, Mérignac Soleil ou la ZAC BAB2 figurent parmi les polarités citées.

La répartition des activités montre que 46,5 % des commerces sont occupés par des enseignes nationales. En pied d’immeuble, la restauration représente 22 % des occupations, les services 18 % et la beauté 15 %. Les zones commerciales intègrent 24 % de services, 14 % de loisirs et une part dédiée à l’alimentation.

La vacance progresse dans toutes les régions, avec des taux de 13,4 % en Occitanie, 13,1 % en Bourgogne-Franche-Comté, 12,3 % en Nouvelle-Aquitaine et 12,3 % dans les Hauts-de-France. Selon l’étude, les zones commerciales demeurent les plus résilientes avec un taux de vacance inférieur à la moyenne nationale.