Immobilier d’entreprise : L’intelligence artificielle pourrait accentuer la fracture du marché des bureaux

Le marché européen de l’immobilier de bureaux montre des signes de reprise, mais cette dynamique profite essentiellement aux immeubles les plus récents et les mieux situés. Selon une étude publiée par Catella, la généralisation de l’intelligence artificielle pourrait désormais renforcer cette polarisation, après les effets déjà observés du télétravail.

Les investissements en bureaux ont progressé de 19,5 % au cours des douze derniers mois en Europe. Toutefois, cette reprise reste concentrée sur les actifs les plus recherchés, situés dans les centres-villes et répondant aux nouvelles exigences des entreprises en matière de qualité, de performance environnementale et de localisation.

Depuis 2020, les loyers des bureaux récents et bien implantés ont augmenté de 6,5 % par an, dépassant le rythme de l’inflation. À l’inverse, les immeubles plus anciens ou moins bien situés enregistrent des loyers stables, voire en recul. Cette évolution traduit une fracture grandissante entre les différentes catégories d’actifs.

Le manque de nouvelles constructions contribue également à cette situation. Les coûts de construction et les difficultés de financement limitent les livraisons d’immeubles modernes, tandis que la rénovation des bâtiments anciens représente un investissement particulièrement lourd. Selon l’étude, les bureaux nécessitent jusqu’à 16 % des revenus locatifs en travaux, contre environ 6 % pour les plateformes logistiques.

Pour Catella, l’intelligence artificielle pourrait amplifier cette évolution. Les secteurs de la finance et des services aux entreprises, parmi les plus avancés dans l’adoption de ces technologies, occupent souvent des immeubles situés en périphérie. Si l’automatisation entraîne une réduction des effectifs, les premiers effets pourraient se traduire par une hausse des surfaces vacantes dans ces secteurs.

En France, le marché confirme également cette tendance. 1,9 milliard d’euros ont été investis en bureaux au premier semestre 2026, sur un volume total de 6,5 milliards d’euros d’investissements immobiliers. Les opérations concernent principalement des immeubles considérés comme « prime », offrant des garanties élevées de localisation, de qualité et de sécurité.

En Île-de-France, la demande placée devrait atteindre entre 1,6 et 1,7 million de mètres carrés sur l’ensemble de l’année. Les entreprises privilégient les immeubles les plus performants, tandis que les actifs secondaires continuent d’enregistrer une vacance durable.

Pour Raphaël Amouretti, président de Catella Property, “le marché français confirme ce que nous observons à l’échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés”. Il estime également que “l’impact de l’IA reste incertain”, tout en considérant que “la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité”.

L’étude souligne ainsi que le marché des bureaux ne disparaît pas, mais se transforme. Les entreprises continuent de considérer leurs locaux comme un outil destiné à renforcer la cohésion des équipes, attirer les talents et affirmer leur culture d’entreprise. Cette évolution profite toutefois essentiellement aux immeubles capables de répondre à ces nouvelles attentes.