Immobilier / Interview Mémento : Sylvain Cadas : « Le coût des travaux agit moins comme un frein que comme une contrainte d’arbitrage »

À l’occasion de la publication de la première édition de l’Observatoire ARTEP de la rénovation en Île-de-France, Mémento Paris a interrogé Sylvain Cadas, fondateur d’ARTEP Courtage Travaux. Coût des petites surfaces, évolution des budgets, arbitrages des particuliers et place de la rénovation énergétique : il revient sur les principaux enseignements tirés des dossiers de rénovation traités entre 2018 et 2026.

Le Mémento : Votre Observatoire montre qu’une rénovation complète coûte en médiane 1 194,50 € TTC/m² pour un appartement de moins de 40 m², contre 681,78 € au-delà de 60 m². Au-delà du poids des postes fixes, quels sont les travaux qui pénalisent le plus les petites surfaces et quelles marges de manœuvre existent pour réduire la facture ?

Sylvain Cadas : Au-delà des postes fixes, les marges de manœuvre existent mais elles ne sont pas sur le mètre carré, elles sont sur les choix. Ce sont surtout les modifications techniques qui pénalisent une petite surface : déplacement des points d’eau, modification importante des réseaux, déplacement de cloisons ou recours à des aménagements sur mesure. À cela s’ajoute le niveau de gamme des fournitures, qui peut rapidement peser lourd dans un budget réduit. Les principales marges de manœuvre consistent donc à conserver autant que possible l’implantation existante, notamment les points d’eau, à éviter le sur-mesure lorsqu’il n’est pas indispensable et à arbitrer sur les fournitures et les finitions.

Le Mémento : Avec un budget médian de 34 473,84 € TTC pour une rénovation complète d’appartement, constatez-vous que le coût des travaux devient aujourd’hui un frein à l’achat immobilier en Île-de-France, notamment pour les primo-accédants ou les ménages qui achètent un logement à rénover ?

Sylvain Cadas : Je dois être prudent, car mon Observatoire porte sur des coûts de rénovation, pas sur les décisions d'achat immobilier. Je ne mesure pas directement l'accès à la propriété. Ce que je constate, en revanche, c'est que le coût des travaux agit moins comme un frein que comme une contrainte d'arbitrage. La poussée inflationniste apparue à partir de 2022 ne s'est pas traduite, dans mes dossiers, par une hausse comparable du budget médian : celui-ci varie peu. En pratique, les clients n'augmentent pas mécaniquement leur enveloppe travaux quand les coûts progressent. Ils réduisent plutôt le périmètre, reportent certaines prestations ou arbitrent sur les finitions. Autrement dit, l'inflation ne gonfle pas nécessairement le budget travaux : elle conduit surtout à faire moins avec une enveloppe équivalente, parfois plus contrainte. Pour un acquéreur qui achète un bien à rénover, cela signifie que les travaux pèsent réellement dans l'équation, non pas tant en bloquant l'achat qu'en obligeant à calibrer le projet en fonction de ce qui reste après l'acquisition.

Le Mémento : 42,19 % des chantiers étudiés voient leur budget évoluer après la signature du devis, avec une variation médiane de +7,29 % lorsqu’elle intervient. Comment un particulier peut-il construire son budget initial pour anticiper ces évolutions sans se retrouver en difficulté financière en cours de chantier ?

Sylvain Cadas : Le fait que 42,19 % des chantiers connaissent une évolution de budget, pour une variation médiane de +7,29 % lorsqu’elle intervient, ne signifie pas qu’il faille ajouter mécaniquement 7,29 % au devis initial. En revanche, il est prudent de ne pas engager dès la signature 100 % de sa capacité financière. Il faut conserver une marge disponible pour absorber un imprévu ou une décision prise en cours de chantier. Dans les dossiers que j’ai analysés, les évolutions proviennent très majoritairement de choix du client. Lorsqu’une nouvelle prestation apparaît en cours de route, elle doit donc devenir un arbitrage : soit elle entre dans la marge disponible, soit elle remplace autre chose. C’est cette discipline budgétaire qui évite qu’une évolution maîtrisée devienne une difficulté financière.

Le Mémento : Près de 70 % des appartements étudiés n’ont bénéficié d’aucune isolation thermique intérieure et seulement 18,18 % des dossiers comprennent un remplacement des menuiseries extérieures. Comment expliquez-vous cette faible place de la rénovation énergétique dans des projets pourtant qualifiés de rénovations intérieures complètes ? Le coût reste-t-il le principal obstacle ?

Sylvain Cadas : Le coût joue un rôle, mais ce n'est pas le seul facteur.

Dans une rénovation, les particuliers donnent souvent la priorité aux travaux nécessaires pour habiter immédiatement le logement : électricité, plomberie, salle de bain, cuisine, sols ou peinture. Les fenêtres peuvent être remplacées dans un second temps. L'isolation par l'intérieur est plus contraignante, particulièrement en Île-de-France où chaque mètre carré a une valeur importante. Elle réduit mécaniquement la surface habitable et peut entraîner des travaux connexes sur les réseaux, les radiateurs, les prises ou les finitions. Les aides peuvent diminuer le coût des travaux, mais elles ne compensent pas nécessairement la valeur de la surface perdue. Dans les petites surfaces, cet arbitrage devient particulièrement sensible. Il faut par ailleurs distinguer deux logiques différentes. D’un côté, la rénovation d’amélioration de l’habitat, dite classique, qui vise à rendre le logement habitable et fonctionnel. De l’autre, la rénovation énergétique, qui répond à un autre objectif et suit son propre calendrier. Les travaux d'isolation ne s'inscrivent pas dans la même démarche que la reprise des sols, de l'électricité ou d'une salle de bain : ils sont souvent pensés, financés et engagés séparément. C'est l'une des raisons pour lesquelles ils apparaissent peu dans des chantiers dont l'objet premier est de rendre le logement habitable.

Il faut enfin rappeler qu'en copropriété, donc pour les appartements, une partie de la rénovation énergétique échappe au propriétaire individuel. L'isolation par l'extérieur, par exemple, ne dépend pas du seul occupant mais d'une décision collective votée en assemblée générale. Pour les maisons, le propriétaire décide seul, mais l'arbitrage reste le même : l'isolation obéit à une logique distincte de la remise à niveau intérieure.

La faible présence de ces travaux ne signifie donc pas qu'ils sont considérés comme inutiles. Ils sont souvent arbitrés, différés ou traités séparément d'une rénovation intérieure.

Enfin, une précision de méthode : ce sont là des constats de terrain. L'Observatoire mesure la présence ou l'absence de ces travaux, mais il ne mesure pas statistiquement les raisons pour lesquelles les propriétaires les réalisent ou les reportent.

Le Mémento : L’Observatoire repose exclusivement sur des dossiers réellement traités par ARTEP en Île-de-France entre 2018 et 2026 et n’a pas vocation à constituer un indice officiel des prix. Avec l’enrichissement futur de votre base, quels nouveaux indicateurs souhaitez-vous suivre pour mieux comprendre l’évolution du coût de la rénovation francilienne ?

Sylvain Cadas : Avec l’enrichissement de la base, je souhaite aller plus loin et mesurer l’écart entre la hausse du coût des travaux et l’évolution des capacités financières des clients. L’enjeu sera de vérifier si, à budget équivalent, une enveloppe permet encore de financer le même volume de travaux qu’auparavant ou si, au contraire, le périmètre se réduit progressivement parce que le coût des travaux augmente plus vite que les budgets disponibles. Autrement dit, il s’agira de mesurer non seulement combien les travaux coûtent, mais aussi ce qu’un même budget permet réellement de réaliser dans le temps.

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