Le paysage commercial parisien en pleine transformation, selon une étude de Knight Frank

Paris demeure l’une des capitales mondiales les plus denses en matière de commerce de détail, avec près de 58 700 commerces recensés en 2023, soit un commerce tous les 42 mètres en moyenne. Mais derrière cette densité, le tissu commercial de la capitale connaît des transformations sectorielles et géographiques importantes, selon une étude publiée par Knight Frank.

Intitulée « Décryptage n°3 – Les commerces à Paris », cette analyse repose sur l’étude de 80 quartiers administratifs, de plus de 200 secteurs d’activité, ainsi que sur des données de l’APUR et de l’INSEE et l’observation de 84 artères commerçantes de la capitale.

Un marché toujours dense mais en pleine recomposition

Selon l’étude, le commerce parisien reste l’un des écosystèmes commerciaux les plus riches au monde. Toutefois, les nouveaux modes de consommation, la digitalisation et l’évolution des modes de vie modifient progressivement sa structure.

Les cuisines du monde, la restauration, l’alimentaire et le bien-être progressent, tandis que certains secteurs historiques reculent. Le prêt-à-porter traditionnel, les agences bancaires et une partie du commerce culturel enregistrent ainsi des diminutions d’implantations.

Depuis 2000, le nombre total de commerces recule légèrement à Paris, avec une baisse moyenne de 0,2 % par an, soit environ 2 500 commerces en moins en vingt ans. Cette évolution s’accompagne toutefois d’une recomposition sectorielle importante.

Entre 2017 et 2023, la capitale a enregistré 737 nouvelles implantations de restauration rapide, 451 commerces alimentaires supplémentaires, ainsi qu’une progression notable des magasins spécialisés comme les épiceries fines, les torréfacteurs ou les fromageries. À l’inverse, le prêt-à-porter a perdu 1 117 commerces, dont 678 dans la mode féminine, tandis que 205 agences bancaires et 141 librairies ont également disparu.

Deux dynamiques commerciales entre centre et périphérie

L’étude met en évidence un paysage commercial à deux vitesses. Les dix premiers arrondissements présentent une densité commerciale jusqu’à vingt fois supérieure à celle des arrondissements résidentiels situés entre le 11e et le 20e.

Le centre de Paris concentre davantage de commerces liés à la restauration, aux loisirs, à la culture et à l’équipement de la personne, avec une clientèle composée de touristes, d’actifs et de résidents. Cette zone connaît également une montée en gamme progressive, avec une présence accrue de concepts premium et de commerces liés au luxe.

Les arrondissements périphériques restent davantage orientés vers les commerces du quotidien, notamment l’alimentaire et les services aux particuliers, et dépendent plus fortement de leur clientèle locale.

Un commerce porté par les actifs et les visiteurs

La demande commerciale parisienne repose désormais sur trois moteurs principaux : la population active, le tourisme et l’évolution démographique de la capitale.

Entre 2006 et 2022, le nombre d’emplois à Paris a progressé de 0,6 % par an, principalement dans les catégories de cadres. Parallèlement, la capacité hôtelière a augmenté de 1 % par an depuis 2016, avec une progression marquée des établissements quatre étoiles (+3,2 % par an) et cinq étoiles ou palaces (+5 % par an).

Dans le même temps, la population résidente diminue légèrement, avec une baisse moyenne de 0,2 % par an, ce qui modifie l’équilibre de la demande commerciale.

Une vacance commerciale plus élevée mais inégale selon les zones

Le taux de vacance commerciale atteint 12,7 % à l’échelle de Paris pour le commerce de détail, un niveau en progression depuis 2014. Cette moyenne masque toutefois des écarts importants entre arrondissements, allant de 7,3 % dans le 7e arrondissement à 14,3 % dans le 18e.

Sur les 84 artères commerçantes étudiées, la vacance est nettement plus faible, avec 8,6 % en moyenne et 4,5 % pour les artères les plus prisées. Ces axes apparaissent ainsi comme les emplacements les plus résilients du marché, alors que le commerce diffus est plus exposé aux fluctuations.

Les variations peuvent être importantes selon les rues. La rue de Bretagne a par exemple enregistré une hausse de 14,1 points de vacance en cinq ans, tandis que l’avenue Victor Hugo a connu une baisse de 8,7 points sur la même période.

Vers une montée en gamme du commerce parisien

Selon l’étude, Paris devrait connaître une montée en gamme progressive de son commerce à l’horizon 2030, portée par une clientèle plus aisée et plus internationale.

Certaines zones devraient accentuer leur spécialisation. Le 8e arrondissement devrait consolider son rôle dans le luxe, tandis que les 1er, 3e, 4e et 6e arrondissements poursuivraient leur évolution vers une offre entre premium et luxe. Les arrondissements périphériques resteraient majoritairement résidentiels tout en intégrant progressivement une clientèle touristique croissante.

« Le commerce parisien ne s’affaiblit pas, il se restructure pour tenir compte des changements sociétaux et démographiques. La polarisation sur les artères majeures, la montée en gamme et l’évolution des modes de consommation redessinent en profondeur la géographie commerciale de la capitale. Pour les enseignes comme pour les investisseurs, comprendre ces dynamiques fines devient essentiel », souligne le département Études & Recherche de Knight Frank.