Fiscalité / Logements vacants : dès 2027, les mairies recevront automatiquement le nom des propriétaires

À compter du 1er janvier 2027, les collectivités territoriales et les intercommunalités à fiscalité propre doivent recevoir automatiquement de l’administration fiscale la liste des logements recensés comme résidences secondaires ou vacants sur leur territoire. Pour les biens vacants, le fichier comprendra notamment le nom et l’adresse postale du propriétaire, le motif déclaré de la vacance, sa première année de vacance et le taux d’imposition appliqué.

Jusqu’à présent, les collectivités devaient demander la transmission de ces informations. Ce changement résulte de la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, selon l’analyse présentée par Manon Bellin et Gary Cahn, avocats fiscalistes et créateurs d’ORKA.tax.

Le fichier doit également comporter l’adresse, la nature, la valeur locative et l’identifiant fiscal du local, son mode d’occupation et la date de début de cette occupation. Lorsqu’une personne morale occupe le bien, sa forme juridique doit également être indiquée.

Un fichier automatique au moment où la fiscalité des logements vacants évolue

La transmission de ces données intervient parallèlement à une réforme de la taxation des logements vacants annoncée pour les impositions établies à compter de 2027.

Selon les éléments communiqués par ORKA.tax, la loi de finances pour 2026 remplace la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants par une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation.

Dans les communes classées en situation de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, la taxe s’appliquerait de plein droit après un an de vacance, avec des taux de 17 % la première année puis 34 %. Une délibération municipale pourrait porter ces taux respectivement à 30 % et 60 %.

Dans les autres communes, la taxe ne s’appliquerait que si la commune ou l’intercommunalité décide de l’instaurer. Elle interviendrait alors après deux années de vacance, avec un taux pouvant aller jusqu’à 50 %.

Le décret du 25 août 2026 aurait repris le périmètre géographique de l’ancienne taxe annuelle sur les logements vacants, sans l’élargir, selon ORKA.tax. L’augmentation potentielle de la pression fiscale dépendrait donc notamment des décisions prises localement.

Paris a choisi les taux maximaux, selon ORKA.tax

L’analyse transmise cite particulièrement le cas de Paris. En juillet 2026, le Conseil de Paris aurait retenu les taux maximaux prévus par la réforme, soit 30 % puis 60 %.

La capitale compterait 139 075 logements vacants hors résidences secondaires, soit près de 10 % du parc, d’après des données Insee reprises dans le document. La Ville afficherait l’objectif d’en remettre 20 000 sur le marché.

ORKA.tax reprend également une simulation publiée par la Ville concernant un appartement vacant de 30 m² dans le 17e arrondissement : la taxation serait passée d’environ 790 euros avant la réforme à 1 400 euros en 2027, puis 2 800 euros à partir de 2028.

À partir de ces chiffres, les fiscalistes estiment qu’en l’absence de la majoration votée par Paris, le montant aurait été proche de 1 580 euros en 2028. La différence liée à la décision municipale serait donc de l’ordre de 1 200 euros par andans cet exemple.

Ces montants correspondent à une simulation et ne peuvent pas être généralisés à l’ensemble des logements vacants, l’imposition dépendant notamment de leur valeur locative cadastrale.

Les causes de la vacance au cœur du débat

La hausse de la fiscalité ne préjuge pas des raisons pour lesquelles certains biens restent inoccupés. Le document cite notamment la position de la FNAIM et de son président Loïc Cantin, qui évoquent des logements insalubres ou nécessitant d’importants travaux, des successions bloquées ou encore des propriétaires ayant renoncé à louer en raison des contraintes réglementaires.

La FNAIM soutient également que la rétention spéculative resterait minoritaire et rappelle que Paris perdrait environ 12 000 habitants par an. Ces éléments correspondent à la position de l’organisation professionnelle telle qu’elle est rapportée par ORKA.tax.

Une valeur locative cadastrale que les fiscalistes contestent

Au-delà du principe même de la taxe, Manon Bellin et Gary Cahn concentrent leur critique sur sa base de calcul : la valeur locative cadastrale.

Selon leur analyse, celle-ci repose toujours, pour les locaux d’habitation, sur la méthode d’évaluation foncière mise en place en 1970 puis revalorisée par des coefficients forfaitaires. La taxe sur les logements vacants retiendrait cette valeur en totalité, alors que la taxe foncière applique une déduction forfaitaire de 50 % destinée à tenir compte des frais.

Les fiscalistes estiment que les caractéristiques initialement enregistrées lors de la construction d’un bien peuvent rester inchangées pendant des années, y compris lorsque son état ou ses équipements ont évolué.

ORKA.tax affirme avoir audité plus de 1 600 biens et indique que 87 % des avis examinés présentaient, selon ses propres calculs, une valeur locative surévaluée, avec un écart moyen estimé à 260 euros par an et par foyer. Ces résultats proviennent des dossiers traités par l’entreprise et ne constituent pas une étude représentative de l’ensemble du parc immobilier français.

« L’État met à jour ses fichiers d’occupation à la ligne près et les envoie aux mairies sans qu’elles aient à les demander. Dans le même temps, il continue d’asseoir l’impôt sur une fiche remplie à la construction et jamais rouverte depuis », déclare Manon Bellin, avocate fiscaliste et cofondatrice d’ORKA.tax.

Les dégrèvements pourraient être supportés par les collectivités

Selon l’analyse des deux fiscalistes, le produit de la nouvelle taxe doit être versé directement aux collectivités qui l’appliquent. Les dégrèvements accordés à la suite d’erreurs ou de contestations seraient parallèlement imputés sur leurs attributions.

Le contentieux serait régi selon les règles applicables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, ce qui permettrait notamment aux propriétaires de contester la valeur locative retenue.

« Une mairie va recevoir un fichier nominatif et un pouvoir de taxation jusqu’à 60 %. Elle va l’exercer sur une valeur locative qu’elle n’a pas établie, qu’elle ne peut pas corriger, et dont les erreurs lui seront facturées en dégrèvements », estime Gary Cahn, avocat fiscaliste et créateur d’ORKA.tax.

Vacance subie et valeur locative peuvent être contestées

Le dispositif exclurait notamment les logements occupés plus de 90 jours consécutifs, les biens dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, certaines dépendances du domaine public ainsi que les logements détenus par les organismes de logement social.

Pour faire valoir une vacance subie, les propriétaires doivent, selon ORKA.tax, pouvoir documenter leur situation : travaux lourds, succession bloquée ou encore bien effectivement proposé à la vente ou à la location sans trouver preneur au prix du marché. Ces éléments doivent également être déclarés auprès de l’administration fiscale.

La valeur locative cadastrale peut par ailleurs faire l’objet d’une réclamation, notamment lorsque les caractéristiques de confort ou l’état d’entretien retenus par l’administration ne correspondent plus à la réalité du logement. ORKA.tax indique qu’une correction peut conduire à un dégrèvement pour l’année en cours et l’année précédente, voire dans certains cas pour des années supplémentaires.