Après deux années de baisse, le marché immobilier haut de gamme parisien montre des signes de reprise depuis 2025. Selon l’étude annuelle de BARNES, la capitale conserve son attractivité auprès des investisseurs, notamment étrangers, dans un contexte économique et géopolitique incertain.

Une reprise amorcée après deux ans de correction

Entre 2023 et 2024, les prix de l’immobilier de prestige à Paris ont reculé d’environ 10 %. Depuis mi-2025, le marché a retrouvé un niveau d’activité plus soutenu. Cette dynamique se traduit par une hausse de 20 % du chiffre d’affaires du réseau BARNES intra-muros entre 2024 et 2025.

Le retour des acquéreurs, après une période d’attentisme, s’explique par des prix jugés plus cohérents et par un volume d’opportunités plus important. Une légère baisse de 2 % a toutefois été observée fin 2025 et au premier trimestre 2026, correspondant aux derniers ajustements d’un cycle baissier.

Un marché structuré et marqué par une forte polarisation

Le marché parisien du haut de gamme se structure désormais autour de trois segments. Les biens de qualité, en dessous de 3 millions d’euros, s’établissent en moyenne à 13 444 €/m². Le haut de gamme, entre 3 et 5 millions d’euros, atteint 19 216 €/m². Enfin, le segment du prestige, au-delà de 5 millions d’euros, affiche une moyenne de 27 500 €/m².

Cette structuration s’accompagne d’une polarisation accrue. Les biens d’exception continuent de tirer les prix vers le haut, tandis que ceux présentant des défauts peuvent subir des décotes allant jusqu’à 20 %. Dans certains quartiers recherchés, les prix atteignent des niveaux élevés : à Saint-Germain-des-Prés, la barre des 50 000 €/m² a été franchie. Un hôtel particulier situé dans le faubourg Saint-Germain a ainsi été vendu à plus de 57 000 €/m², tandis qu’un duplex sur l’île Saint-Louis a dépassé 38 000 €/m².

Des évolutions contrastées selon les arrondissements

Au premier trimestre 2026, le prix moyen dans Paris intra-muros s’établit à 13 943 €/m², en recul de 2 % sur un an. Cette moyenne masque toutefois des disparités importantes. Certains arrondissements enregistrent des hausses significatives, notamment le XVIe (+14 %), le Ve (+12 %) et le Ier (+10 %). À l’inverse, d’autres connaissent un recul, comme le XVIIIe (-10 %), le VIIe et le IXe (-8 %).

Les volumes de promesses de vente restent stables, avec 291 transactions enregistrées au premier trimestre 2026 contre 293 un an auparavant, traduisant une reprise jugée solide mais encore prudente.

Le retour des acheteurs étrangers et des incertitudes persistantes

Le marché est également marqué par le retour des acquéreurs internationaux, en particulier américains et sud-américains. Ces investisseurs privilégient Paris pour sa stabilité institutionnelle et son positionnement sur le long terme. Les équipes de BARNES signalent une augmentation des demandes sur des biens d’exception, qu’il s’agisse de résidences secondaires, d’appartements familiaux ou d’hôtels particuliers.

« Dans un environnement international incertain, la capitale française confirme sa singularité. Les acheteurs et investisseurs internationaux voient dans le marché parisien une référence absolue sur le long terme », indique Richard Tzipine, directeur général de BARNES.

Plusieurs facteurs pourraient toutefois influencer l’évolution du marché, notamment les taux d’intérêt, la fiscalité et les orientations politiques locales. Le nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, a annoncé des mesures telles qu’un encadrement renforcé des résidences secondaires, une taxation accrue des logements vacants et un durcissement des règles sur les locations touristiques. Leur impact sur le segment du prestige reste à déterminer. Par ailleurs, l’approche de l’élection présidentielle de 2027 incite certains acquéreurs français à la prudence, contrairement à la demande internationale qui demeure soutenue.

Une attractivité confirmée dans l’ouest parisien

Au-delà de Paris intra-muros, les Hauts-de-Seine et les Yvelines confirment leur attractivité. Des communes comme Neuilly-sur-Seine (11 464 €/m²), Boulogne-Billancourt (10 572 €/m²), Versailles (6 773 €/m²) ou Saint-Germain-en-Laye (7 594 €/m²) continuent d’attirer une clientèle composée de familles, de chefs d’entreprise, d’expatriés de retour et de retraités.

En 2026, une évolution notable se dessine : les travaux, même importants, ne constituent plus un frein majeur pour les acheteurs, à condition que le bien soit situé dans une adresse recherchée et proposé à un prix cohérent.