Immobilier : La Défense dispose de près de 900 000 m² de bureaux transformables, selon Catella

La Défense conserve un poids important sur le marché francilien des bureaux tout en faisant face à la transformation d’une partie de son parc immobilier. Selon une nouvelle étude de Catella, près de 900 000 m² de surfaces de bureaux de seconde main pourraient changer d’usage à court ou moyen terme dans le quartier d’affaires et ses zones d’influence.

Sur les 25 dernières années, La Défense a capté en moyenne 8 % de la demande placée de bureaux en Île-de-France, une proportion portée à 9 % depuis 2021. L’étude souligne également qu’en 2025, près des trois quarts des nouvelles implantations provenaient d’entreprises auparavant situées hors du territoire.

Cette attractivité repose notamment sur la desserte en transports en commun, utilisée selon Catella par 87 % des visiteurs du quartier, et sur la diversité du parc immobilier.

550 000 m² entièrement vacants

Parallèlement, une partie des immeubles construits principalement dans les années 1970 et 1980 arrive en fin de cycle. Sur les quelque 900 000 m² identifiés comme mutables, 816 000 m² se situent dans le quartier d’affaires lui-même.

Catella recense notamment 550 000 m² dans 14 immeubles entièrement vides, dont cinq bâtiments dépassent 50 000 m². Ces surfaces pourraient accueillir de nouveaux usages tels que le logement, l’hôtellerie ou l’enseignement supérieur.

Plusieurs transformations sont déjà engagées. Le Guillaumet a ainsi été reconverti en résidence étudiante Lilo, tandis que la Tour Litwin à Puteaux accueille désormais un hôtel Mama Shelter. Au Triangle de l’Arche, environ 9 000 m² ont été transformés en hôtel tout en maintenant une partie des bureaux. Dans l’immeuble Diamant B, une « maison de l’IA » doit être accueillie temporairement avant une affectation plus durable.

Un nouveau cadre d’urbanisme pour La Défense

La loi du 26 novembre 2025 a créé un schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme de La Défense. Celui-ci doit fixer les orientations de l’État en matière d’aménagement, de logement, de transports, de développement économique ou encore de transition écologique sur le périmètre de l’opération d’intérêt national. Il est élaboré par le représentant de l’État dans le département.

Catella estime toutefois que la transformation effective des actifs dépendra encore de leur faisabilité technique, économique et financière. L’étude évoque également la finalisation d’un outil de portage immobilier destiné à accompagner certains propriétaires.

« Avec près de 900 000 m² de surfaces mutables identifiées dans le quartier d’affaires et ses zones d’influence, La Défense dispose d’une réserve foncière rare pour un territoire aussi dense », souligne Raphaël Amouretti, président de Catella.

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